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News

24.03.2016  BGH erleichtert nochmal die Umlage der Betriebskosten

Ein Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 enthielt eine Regelung, wonach die Mieter "die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung" zu tragen hatten. Der Vermieter rechnete auf dieser Grundlage über die angefallenen Betriebskosten ab. Die Mieter wandten hiergegen ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung des Mieters enthalte, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die in Bezug genommene Regelung nicht mehr existiert habe (sie wurde bereits Ende 2003 aufgehoben und durch die Betriebskostenverordnung ersetzt). Insofern seien sie nicht zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet.
Die ("kalten") Betriebskosten sind kraft Gesetzes in der Miete enthalten und mit dieser abgegolten (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Insofern bedarf es in einem Formularmietvertrag einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten, also einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Regelung, dass und welche Betriebskosten der Mieter neben der Nettokaltmiete zu zahlen hat.


Der BGH kommt zum Ergebnis, dass in dem vorliegenden Fall eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen worden sei. Es spiele keine Rolle, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im Wesentlichen inhaltsgleiche - Betriebskostenverordnung ersetzt worden war. Die Auslegung der mietvertraglichen Regelung ergebe, dass die Mieter die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Zu berücksichtigen sei, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert sei. Bereits in der 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung finde sich eine Definition, die seit 2007 auch in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten sei. Vor diesem Hintergrund sei der im Mietvertrag verwendete Begriff "der Betriebskosten" ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Auch der Umfang der umgelegten Betriebskosten sei klar und transparent, weil es seit Jahrzehnten allgemein üblich sei, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Daher bedürfe der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist. ( BGH, 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15

Neues Meldegesetz ab 01.November, Vermieterpflichten und Bußgeldgefahr

Ab dem 1. November 2015 gilt ein neues bundeseinheitliches Meldegesetz. Bisher war das Meldewesen Ländersache. Jetzt hat dies der Bund einheitlich geregelt. Danach ist der Eigentümer bzw. bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung auch der Hausverwalter verpflichtet, bei der An- und Ummeldung der Mieter gegenüber den Behörden durch Ausstellung einer Bescheinigung mitzuwirken, gem. § 19 BMG. Ziel des Gesetzgebers ist die Verhinderung von Scheinanmeldungen.

Mitwirkungspflicht für Vermieter

Die Neuregelung sieht vor, dass Mieter, die eine Wohnung beziehen oder verlassen, ihren Wohnortwechsel innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldehörde anzeigen müssen. Zudem sieht sie eine Mitwirkungspflicht vermietender Wohnungseigentümer und Verwalter vor, wonach eine Bestätigung über den Ein- oder Auszug innerhalb von zwei Wochen durch den Vermieter, bzw. den von ihm beauftragten Verwalter ausgestellt werden muss. Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher als auch elektronischer Form erfolgen und muss entweder der meldepflichtigen Person oder der zuständigen Meldebehörde direkt zur Verfügung gestellt werden. Bei Unterlassung der Meldepflicht, Fristversäumung oder fehlender Vermieterbescheinigung droht dem Meldepflichtigen ein Bußgeld von 1.000 Euro. Dies trifft auch Eigentümer bzw. Verwalter, die die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig ausstellen.
Weil mit der Neuregelung auch “Scheinanmeldungen” vermieden werden sollten, könnten bloße Gefälligkeitsbescheinigungen künftig teuer werden! Wird einem Interessenten eine Wohnanschrift angeboten, ohne dass dieser tatsächlich einzieht oder einziehen will, ist diese “Gefälligkeit” mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 EUR bewehrt.

Die Meldebestätigung muss folgende Angaben enthalten:

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Quelle Thomas Trepnau 

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